Notaio
Il notaio
La scelta del notaio spetta normalmente all’acquirente, sul quale gravano le spese dell’acquisto. Il notaio ha il compito di verificare che la proprietà sia piena, non sia gravata da formalità pregiudizievoli e di controllare l’identità dei proprietari e l’individuazione del bene da acquistare. Il controllo dell’assenza o meno di formalità pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, citazioni, contratti preliminari, privilegi, diritti di terzi in genere) avviene presso l’Agenzia del Territorio competente, attraverso lo studio degli atti inerenti la proprietà per un periodo di oltre 20 anni: si tratta in estrema sintesi di ricostruire i passaggi di proprietà per almeno gli ultimi venti anni allo scopo di riscontrare la continuità delle trascrizioni e l’inesistenza di gravami. Il notaio verifica altresì la corretta individuazione planimetrica ed il corretto classamento del bene presso l’Ufficio del Catasto.
Svolta questa attività, il notaio incomincia a predisporre l’atto di vendita che deve prevedere anche:
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l’indicazione di tutti i provvedimenti urbanistici che hanno concorso alla costruzione del fabbricato e la conformità delle opere a detti provvedimenti;
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la legittimazione del venditore a cedere (in rapporto al regime con il proprio coniuge, con eventuali altri contitolari, a procedure fallimentari o a delibere autorizzative di enti);
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la legittimazione dell’acquirente ad acquistare (in rapporto al regime col proprio coniuge, a procedure fallimentari a delibere autorizzative di enti, alla propria cittadinanza se straniero non residente in Italia);
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le modalità di pagamento al venditore e al mediatore;
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l’eventuale allegazione dei documenti relativi al rendimento energetico dell’immobile, nei casi previsti dalla normativa in materia;
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le previsioni fiscali (atto IVA o registro, eventuali agevolazioni, problematiche legate a decadenze fiscali).
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Il notaio dà inoltre la propria consulenza al fine di risolvere le problematiche giuridiche e fiscali riscontrate, come ad esempio: rischi di perdita della proprietà, dovuti a donazioni precedenti oppure nei confronti di eredi sconosciuti o di privilegi fiscali sull’immobile (come nel caso di rivendita della prima casa nei cinque anni), di revocatorie, di fallimenti, di diritti di prelazione a favore dello Stato per beni di interesse culturale o per beni affittati, di vincoli legati alle autorimesse. Il notaio infine provvede alle formalità successive all’atto, quali la registrazione (per il pagamento delle imposte) e la trascrizione (per rendere l’atto opponibile ai terzi).
Responsabilità del notaio in caso di errori
In caso di omessa verifica da parte del notaio rogante una vendita circa l’eventuale sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli e di conseguente dimostrata esistenza di danno per la parte acquirente, al notaio può essere richiesto un risarcimento. Qualora invece ci sia stato nella redazione dell’atto un mero errore materiale (es. nell’indicazione dei dati identificativi delle parti o dell’oggetto) può essere opportuno fare richiesta allo stesso notaio rogante di procedere alla rettifica del dato errato.
La cancellazione dell’ipoteca
Se sulla casa che si vuole vendere/acquistare c’è un’ipoteca e l’acquirente non intende accollarsi il mutuo a fronte del quale è stata iscritta l’ipoteca, quest’ultima può essere cancellata prima della vendita con il “metodo Bersani”, ossia con l’estinzione del mutuo e l’incarico” alla Banca affinché la stessa trasmetta all’Agenzia del Territorio (servizio di pubblicità immobiliare) la comunicazione attestante l’estinzione dell’obbligazione. Il giorno della vendita bisogna però controllare che l’ipoteca risulti “annotata di cancellazione” presso l’Agenzia del Territorio (servizio di pubblicità immobiliare) perché la Banca ha trenta giorni di tempo successivi all’estinzione del mutuo per chiedere che l’ipoteca permanga. E’ comunque sempre possibile cancellare l’ipoteca con atto notarile (le cui spese sono assai ridotte), atto che garantisce l’efficacia immediata della cancellazione.
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