Der Notar in Italien
Der Notar
Die Wahl des Notars steht gewöhnlich dem Käufer zu, der die mit dem Kauf verbundenen Kosten übernehmen muss. Der Notar hat die Aufgabe zu prüfen, dass es sich um ein volles Eigentum handelt und dass auf diesem keine nachteiligen Formalitäten lasten; er kontrolliert die Identität der Eigentümer und die Bestimmung des Kaufgutes. Die Überprüfung hinsichtlich des Vorliegens nachteiliger Formalitäten (Hypotheken, Pfändungen, Beschlagnahmungen, Klagen, Vorverträge, Vorrechte, Rechte von Dritten im Allgemeinen) erfolgt bei der zuständigen Vermessungs- und Katasterbehörde mittels Einsichtnahme der Urkunden, die das Eigentum betreffen und in den letzten 20 Jahren ausgestellt wurden: Kurz gesagt handelt es sich also darum, die Eigentumsübertragungen der letzten 20 Jahre nachzuvollziehen, um die Kontinuierlichkeit der Übertragungen und das Fehlen von Belastungen festzustellen. Der Notar überprüft außerdem die korrekte Grundrissbestimmung und die korrekte Klassifizierung des Verkaufsgutes beim Katasteramt.
Nach Abschluss dieser Überprüfungen beginnt der Notar mit der Vorbereitung des Kaufvertrags, der auch Folgendes enthalten muss:
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die Angabe aller städtebaulichen Maßnahmen, die zum Bau des Gebäudes beitrugen, und die Konformität der Arbeiten mit diesen Maßnahmen;
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die Berechtigung des Verkäufers zur Veräußerung (im Verhältnis zum Güterstand mit seinem Ehepartner und zu eventuellen anderen Miteigentümern, zu Konkursverfahrenoder zu behördlichen Genehmigungsbeschlüssen);
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die Berechtigung des Käufers zum Kauf (im Verhältnis zum Güterstand mit seinem Ehepartner, zu Konkursverfahren, zu behördlichen Genehmigungsbeschlüssen und zu seiner Staatsangehörigkeit, wenn er Ausländer ohne Wohnsitz in Italien ist);
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die Modalitäten der Bezahlung des Verkäufers und des Maklers;
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das eventuelle Beifügen der Dokumente bezüglich der Energieleistung der Immobilie, wenn dies von den entsprechenden Rechtsvorschriften vorgesehen ist,
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die Steuerberechnungen (Urkunde mit Mehrwertsteuer oder Registersteuer, eventuelle Steuererleichterungen, Problematiken im Zusammenhang mit Steuerfristen).
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Der Notar berät auch, um festgestellte rechtliche und steuerliche Probleme zu lösen, wie z.B.: Risiken des Eigentumsverlustes aufgrund von früheren Schenkungen, unbekannten Erben oder steuerlichen Vorrechten auf die Immobilie (wie im Fall des Wiederverkaufs der Erstwohnung innerhalb von fünf Jahren), Anfechtungsklagen, Konkurse, Vorkaufsrechte zugunsten des Staates für Güter von kulturellem Interesse oder für vermietete Güter, Auflagen im Zusammenhang mit den Garagen. Schließlich übernimmt der Notar auch die nach Vertragsabschluss erforderlichen Formalitäten wie die Registrierung (für die Zahlung der Steuern) und die Eintragung (für die Wirksamkeit der Urkunde gegenüber Dritten).
Haftung des Notars im Falle von Fehlern
Falls der Notar, der den Kaufvertrag anfertigt, die Prüfung eines eventuellen Vorliegens nachteiliger Eintragungen oder Umschreibungen unterlassen sollte und daraus folgend das Vorliegen eines Schadens für die kaufende Partei nachgewiesen wird, kann vom Notar ein Schadensersatz verlangt werden. Unterlief bei der Ausfertigung des Vertrags dagegen nur ein reiner Sachfehler (z.B. bei der Angabe der Personaldaten der Parteien oder der Bestimmungsdaten des Verkaufsobjektes), sollte man den Notar, der den Vertrag erstellt hat, nur um die Berichtigung der fehlerhaften Daten bitten.
Die Löschung der Hypothek
Lastet auf der Immobilie, die man verkaufen/kaufen möchte, eine Hypothek und der Käufer hat nicht die Absicht, dieses Hypothekendarlehen zu übernehmen, kann die Hypothek vor dem Verkauf mit der sogenannten „Bersani-Methode“ gelöscht werden, d.h. mit der Tilgung des Kredits und dem „Auftrag“ an die Bank, der Vermessungs- und Katasterbehörde (Abteilung Immobilienwerbung) die Mitteilung der erfolgten Tilgung der Schuldverschreibung zu senden. Am Tag des Verkaufs ist jedoch zu kontrollieren, dass die Hypothek bei der Vermessungs- und Katasterbehörde (Abteilung Immobilienwerbung) „zur Löschung vorgemerkt“ ist, denn die Bank hat nach der Tilgung des Kredits dreißig Tage Zeit, die Beibehaltung der Hypothek zu beantragen. Es besteht jedoch immer die Möglichkeit, die Hypothek mit notarieller Urkunde zu löschen (die diesbezüglichen Kosten sind ausgesprochen gering), wodurch die sofortige Wirksamkeit der Löschung garantiert ist.
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